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「金九銀十」結束了。
媒體習慣用黯然退場來形容今年的金九銀十。
從同比數據來看，今年九十月份，房地產的銷售數據的確黯淡了一些。
以商品房銷售面積來看，今年1-9月份同比增長2.9%，而去年1-9月份同比增長了10.3%。
調控加碼，最直觀地反映在上面的數據中，調控說白了，就是抑制交易，少買賣點房子。
不過從價格來看，今年仍然是上漲的。
今年1-9月份，全國商品房銷售額為10.4萬億，同比增長13.3%，增速的確回落了1.2個百分點，但如果將商品房銷售額增速與銷售面積增速一對比，你會發現，前者比後者高出10.4個百分點。
簡單粗暴點，房價同比漲幅也就是10.4%了。
但這是全國平均值，棱角都被磨掉了。
中國人不怎麼愛買房了嗎？
如果你經常關注二手房市場的新聞，肯定會知道，當前一二線城市，幾乎清一色都是打折降價的消息。
舉一個很小的例子。筆者曾跟中介打聽某小區的二手房行情，最近一兩個月來，經紀人連續推了六七套該小區的房源給我，全是房東主動降價的，而且戶型樓層越來越好。
調控的確很有力，8成首付，我想換也並不容易。對於北京這種城市來說，調控抑制了換房需求，其實很大程度上就抑制了整個市場的流動性。
二手房的價格普遍已經市場化，而且比新房價格高不少，價格拉鋸，交易周期拉長是必然的，這種情況目前出現在大多數一二線城市。
當然，也有另類。比如華潤昆侖域，這個項目最近一兩個月一直被業主diss，原因是業主收房時發現現實與當初的宣傳嚴重不符，存在不小的質量問題。
不過華潤相當強硬：所有業主必須於10月20日前表態，要麼選擇退房，要麼選擇收房。最終10月20日當天，324戶業主到場，約34戶業主選擇退房，補償4.35%的利息。
令人驚訝的是，這次風波競吸引了1000多人的咨詢，退房當天更是有100多人來現場打算「撿漏」，意圖接盤那些均價9.5萬元/平米「被退掉的34套房子」。
地段優勢，換房成本（貸款記錄、房價等因素）巨大，讓大多數業主選擇「委屈自己」。
今年的房地產，相比往年的確冷了很多，最大的變量來自於外部因素，其傳導過程很長。簡單說，來自外部的巨大壓力，讓我們變得更加小心翼翼，以往敢於靠房地產提振經濟，現在則不敢完全押寶於房地產，否則七寸就太明顯了。
當大家都在等著房地產被當做「夜壺」拿出來，當房企扯開嗓子高喊「活下去」的時候，一切靜悄悄，該來的都沒來。
房地產真的還好嗎？
先來看最新的土地市場數據。
易居研究院發布的《2018年10月40城土地市場報告》顯示，40個典型城市土地出讓均價連跌7個月，土地出讓金總額也首次下跌，其中溢價率下跌得最為明顯：
溢價率下跌，成交面積和土地出讓金也整體下滑。
中指院數據顯示，只有一線城市的成交面積和土地出讓金保持增長。
雖然整體行情不佳，但對於大型房企來說，現在確實低位吸儲的好時機。經過2017年的沖刺，這些房企普遍優化了資產配置，高風險的城市，加快賣房子回籠資金，中低風險的城市穩健操盤，加大力度儲備土地。
對於房地產市場何時回暖，同策房地產研究院則認為，轉機可能是在明年的三四季度。屆時，一二線城市成交量才會進入復蘇回升，2020年成交價格才會進入新一輪上升周期。
有一點是確定的，土地市場的周期早於商品房市場的周期，當年土地市場正在築底，以行業平均開工周期這個時間差來計算，後者回暖的確仍需一年左右。前提是當前房地產調控基調保持平穩。
就在11月2日，央行發布了《中國金融穩定報告（2018）》，其中有大量跟房地產有關的內容。
比如房貸收入比從10年前的22.6%漲到了60.5%。央行並沒有給出「房貸收入比」的定義，認可度比較高的公式是：房貸餘額/可支配收入。
收入的六成要拿來還房貸，以此計算，的確比較高了。
不過房產專家劉德科給出了另一種解讀。
如果以房貸資產比（房貸餘額/中國家庭財富）來計算，中國家庭債務在家庭總資產的占比則僅有6.07%。
上述中國家庭財富數據來自於瑞信《2018全球財富報告》，約為52萬億美元，約合人民幣259.8萬億。房貸餘額來自於央行數據，21.8萬億。
房貸收入比60.5%；
房貸資產比6.07%；
它們都是對的。
你更喜歡哪個數據？大概取決於你當前有房還是沒房。
我只能說，債務風險很小，買房不易，賣房也不易，但拿著房子並不心慌。
畢竟這是個政策市，想降價賣都不那麼容易。
