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金融界美股訊 據美國財經媒體CNBC報導，有些投資者擔心，股票和債券市場最近以來的動作表明一場經濟衰退即將到來。如果真是這樣，那麼在這一次的衰退中，住房市場也許會是一個看似不太可能的可供藏身之處。
在上一次危機期間，住房市場是危機的中心，但在那以前，住房價格傾向於能在經濟低迷時期保持不變，甚至有時候還會小幅上漲，原因是抵押貸款利率也會隨著利率同步下跌。歷史證明，在下一次經濟衰退中，住房市場也許會為一個看似不可能的安全避風港。
傑富瑞集團（Jefferies）在最近公布的一份研究報告中指出，自1980年以來，美國住房市場一直都有能力經受住所有經濟衰退的考驗，僅有2008年的「大衰退」時期除外。據美國聯邦政府金融局（FHFA）公布的數據顯示，在經濟衰退之前的一年時間里，FHFA住房價格指數的平均增幅為7.4%；而在經濟衰退周期開始到結束之間的時期里，住房價格指數的平均增幅則為2.7%。
「除了‘大金融危機’（Great Financial Crisis，GFC）時期以外，住房價格即便是在經濟衰退時期也一直都會保持上升趨勢，這很可能是因為利率下降，而絕大多數人還能保住自己的工作，家庭組織也會繼續形成。」傑富瑞集團（Jefferies）的美國股票產品管理主管托馬斯-桑頓（Thomas J. Thornton）在上周日發布的一份客戶報告中寫道。
「由於‘千禧一代’日益成熟的緣故，這可能會是一個特別大的家庭形成的周期。」他還補充道。
在2008年時，次級抵押貸款危機帶來了上一次經濟衰退，但自那時起以來，住房市場已經重新抬頭，貸款標準也已上升。另外，長期利率的下降也對住房市場需求形成了支持。
利率再度下降
在2018年初，利率顯示出上升趨勢，隨後看起來一直都在穩步上升，直到最近股市遭遇拋售時為止。基準十年期美國國債收益率在10月9日觸及3.25%的2018年高點，隨後則已大幅下降，在周二的交易中已經降至2.87%附近。由於投資者擔心經濟衰退即將到來的緣故，美國股市遭遇了賣盤，從而促使投資者將資金轉入美國國債市場，對國債價格形成了支撐，導致其收益率下降。其結果是，抵押貸款利率也同樣下降，觸及兩個月以來的最低水平。
雖然美聯儲在過去三年時間里已經將其基準利率上調了八次，但直到現在為止，基準利率仍舊遠低於2008年初時的4%。另外，美聯儲高官已經在未來進一步加息的問題上表達了謹慎立場。
與2008年有所不同的是，今天住房市場的驅動力並非高度杠桿化的屋主。事實上，根據CFRA股票研究主管肯-里昂（Ken Leon）的說法，家庭負債與其總收入之間的比率目前正處在15年以來的最低水平上。
「由於住房市場庫存稀缺的緣故，房價應該將可保持穩定，可能還會小幅上漲。」里昂說道。
確切的說，住房銷售量正在下降，10月份未決成屋銷售量下降了2.6%。但是，隨著抵押貸款利率的回升，有跡象表明房屋銷售量正在穩定下來。
住房股跑贏大盤
至於住房營建股，由於規模相對較小的緣故，這個板塊的波動率較高，但最近以來該板塊正在顯示出見底的跡象，甚至取得了跑贏大盤的表現。
在今年截至目前為止的交易中，安碩美國住房營建交易所交易基金（iShares U.S. Home Construction ETF）累計下跌了30%，原因是在2018年前三個季度中，抵押貸款利率的上升導致住房營建股遭遇重創。但在過去一個月時間里，這個交易所交易基金則僅小幅下跌了1%，而整體市場則下跌了5%。
「住房營建股表現強勁很可能不只是僥幸而已。」桑頓說道。
里昂補充道，這個板塊之所以能夠反彈，是因為住房營建公司擁有健康的消費者基礎，而預計這些公司將在住房改建和整修方面提高支出。
「有超過1.26億個美國家庭都該改建房屋了。消費者正享受著就業增長和收入上升所帶來的好處，他們將在已有的住宅上花費更多的錢。」他說道。
