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原標題：一個「被離職」地產操盤手的16年：加減杠桿的起落間 「燕郊類」城市就是賭場
■本報記者 王麗新
2018年春日初至時，缺席陪伴孩子成長，疏於照顧父母，背著一個夢想奔走於多個鋼筋水泥樓盤之間，用17年努力工作的楊慶，恰逢不惑之年，引咎離職了。
當他再次聽到老板指責稱，「打折的房子你怎麼還賣不出去」的時候，已經身居千億房企一方諸侯的楊慶不想再用「市場下行期，買漲不買跌」等各種語言體系試圖解釋了，因為他知道，老板不想聽，老板想要的只是銷控表上的房源編號被一道道劃掉，因為那意味著已經賣掉了，錢可以回到老板的口袋裡了。
「落袋為安」，是行業動蕩期時，每一個老板心頭那抹「急迫」。2018年，高桿杠經營累積多年的房地產行業，在去杠桿大勢下，進入了「生死時期」。今年年初，在「裁員」年度大戲的大幕尚未拉開之時，「身先行」的房企就已經開始「拍戲」了。
楊慶是今年第一波「被離職」的房地產職業經理人。16年房地產奮鬥史，在他眼中，最大的喜悅來自於女兒驕傲地跟同學們說，「這是我爸爸蓋的樓」。
地產操盤手眼中的「加杠桿」
17年前的夏天，那個懷揣夢想，剛剛大學畢業，背著一書包「未來」來到北京的少年楊慶，開始了某政府掛職人員的人生首份「工作」。一年之後，一個偶然的機會，楊慶進入了一家房地產公司，給一位新任高級副總裁做秘書，自此開始了「東跑西顛」的地產生涯。
從副總裁秘書到北京某項目的客服經理、從銷售經理到一方大員，楊慶僅用了6年時間。2006年，這家公司啟動了全國化戰略。彼時，2006年-2010年，是早期有實力的房企全國化布局的啟動和擴張期，因為，這一批房企在積累去香港上市的籌碼。
楊慶抓住了這一波機會。但他沒能來到更有潛力的城市。2008年，楊慶成為公司第二批外派人員，到東北某個城市主導重量級項目。他回憶稱，當時當地市場特別差，銷售壓力非常大，去了不但要內部負責人事，還要外部負責市場、行銷和政府打交道。
慶幸的是，楊慶的心態比較好，再加上這本來就是他的家鄉，大學也是在這裡讀的，甚至老婆也是這裡遇見的。不得不說，楊慶對這個項目的各個方面進行了大刀闊斧的調整，最終也算達成所願。
在他看來，操盤一個市場下行期的項目，是挑戰是壓力，但獲得的經驗，也是財富。楊慶認為，在躺著賣房子的時代，房地產是沒有行銷的，真正的行銷能力要從競爭的市場中修煉而來。
值得關注的是，彼時，房企紛紛開啟全國化戰略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，一批房企先後登陸資本市場，地產行業加杠桿的指數不斷攀升。楊慶看的很明白，他認為地產實際上是金融的分支，其本質不是用現金流來推動的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實都是配資。整個鏈條加起來，加杠桿的比例小一點的可能是1：6，高的甚至達到1：9。
三、四線城市的賭博式投資
加上了杠桿的地產行業，如同插上翅膀，迅速起飛。伴隨著這一波土地紅利機遇，楊慶的公司拿地王眼都不眨，楊慶也迅速從管理一個項目，到一方「區首」，到城市公司總經理，再到集團總裁助理。在楊慶16年房地產奮鬥史中，他曾目睹中國房地產商是如何利用從土地紅利到人口紅利，賺得「盆滿缽滿」得，也目睹了有些開發商又是如何踩錯調控節奏，導致多年喘不過氣，甚至遭到生死危機的。
2013年，楊慶再一次接下了「臨危受命」。這一次，他的擔子更重了。2011年，北京限購，樓市一片哀鴻，在北京重倉土地的房企一時間幾乎「團滅」。無奈之下，有些開發商在三、四線城市買了不少地，這些地很多都是協議買來的，有的項目在開發時受到了諸多阻礙，也有項目在沒上市時，就面臨著數億元虧損的定局，這是已經算好的盤子，按著寫好的劇本去完成，似乎就可以交差了。
但楊慶的不甘心，讓他拒絕了按照寫好的劇本「演」。在他主導的幾個項目中，有一個項目就是要虧損數億元的「劇本項目」。「那一年春節回家前，我到處去見人，求指點迷津，整夜睡不著，想著如何破題「。楊慶表示，「某天夜裡，靈光一現，我查找了這個城市10年的規劃，這讓我見到了一絲曙光。最終，項目按照新的城市規劃，改變了層高，利潤一舉回正。」
多年之後，他尚能回憶起這份「破題」的喜悅。正如多年之後，他依然能清晰地記得，當年他跟妻子帶著女兒開車路過自己蓋的樓盤時，跟妻子閒談中稱，「這是我蓋的樓盤」，沒想到剛剛會說話的女兒記住了，以後逢人便說，爸爸蓋的樓很漂亮。
沒想到的是，三、四線城市是有些房企的「搖錢樹」，卻也是有些房企的「滑鐵盧」。2011年前後重倉三、四線城市的房企，多數沒有等到2016年以來的火爆，甚至由於過多布局三、四線城市，嚴重拖垮企業前進的腳步，個別在三、四線城市做高端改善項目的房企，更是曾一度陷入生死危機。
楊慶稱，中國的房地產市場中，有句話稱，「四線城市叫火葬場」，像燕郊、海南這樣的投機市場城市叫賭場，加減杠桿的起落間，漲得快，降得更快，有去無回的也快。「我外甥剛畢業，家裡給了200萬元，然後他買了四套房，加了大量杠桿，現在都還不起了。」房地產泡沫一旦被戳破，可能很多年都恢復不過來。
楊慶也沒有等到這些市場恢復過來，打折的房子也賣不出去了。不惑之年，他離開了「金融+杠桿」的房地產市場，慶幸的是，他沒有像更多端著枸杞保溫杯的，選擇不多的中年人一樣，他找到了事業的第二個起點。
地產職業經理人離職的下一站
楊慶離開後，沒有復制職業生涯路徑，沒有再次選擇進入一家房地產開發商。他進入了一家投資公司。
在他看來，去杠桿的政策對地產行業有著巨大的影響力。實際上，踩不對調控政策的點，已經讓不少房企付出了慘重的代價。更重要的是，房地產增量市場的「戲份」已經不多了，天花板就在那裡，賽道已不在。下一個地產時代，不再是開發時代，而是資產經營的時代。
用楊慶的話說，房地產的未來創新將來自於「地產+金融+產業+服務」，換句話說，當房地產市場進入「負周期」或者慢周期時，資產的增值涵蓋不了融資成本的時候，在房地產領域，「金融+杠桿」是有危險的，資本金可能都會被吃掉。在房地產接下來的周期內，應該是「經營+杠桿」的時代，考慮好退出機制，通過後端經營提升價值，再退出換得收益。
現在的楊慶，組織了一個40人左右的團隊，以房地產基金的方式對一些項目進行投資，其中大多是股權投資，甚至控股控盤。在他看來，中國多數房地產基金公司的背景都是開發商的附屬企業，資金多用於投資自身體系裡的項目，甚至充當這些開發商變相表外融資的內部輸血通道。
但在真正的不動產投資領域裡，資本加資產真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都很明顯很強的企業較少，現在在國內有，但都沒做起來，也不是特別大。目前，楊慶的團隊已經握手好幾個投資項目，其母公司的業務管理規模也達到了800億元，能給其提供很好的增信背書。
楊慶稱，「邁出這一步，是挑戰，但也是我的機會」。或許，這也是今年大量被離職的地產職業經理人的事業第二路徑。（文內楊慶為化名）
