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空手道，一種包含了踢、打、摔、拿、投、鎖、絞、逆技、點穴等多種技術的武術形式，以手腳並用、近身擊打為主要技巧。
過去一年里，面臨政策高壓，房企的日子不輕鬆。有的股權質押、有的高價發債，靠著手腳並用、花式翻新的融資方式，總算有驚無險的度過了2018年。
1月4日，央行下調金融機構存款準備金率1個百分點，這被認為利好房地產業，加之一些城市限購政策的松動，也讓行業看到了春天。那麼，2019年，房企將呈現何種走勢呢？
作者：申小宗
來源：銠財研究院
碧桂園——房地產行業龍頭企業，最近公布了2018年成績單。
根據公告顯示，2018年，碧桂園權益銷售額達到5018.8億元，同比大幅增長31.25%；做到權益銷售面積5416萬方，同比增長23.06%。
權益銷售額和銷售面積雙雙兩位數增長，似乎可喜可賀。不過，一些不利苗頭還是顯的刺眼。
比如2018年12月權益銷售金額121.4億元，環比大幅下降了64.0%，拿地速度和規模也在下降，由高周轉導致的房屋質量問題等等。
2019年開年，央行降準送出了利好禮包，行業氣氛為之一振，大有冰河解封、春暖花開的先兆。只是，這種輕鬆氣氛的持續度仍有待考量。房地產企業走勢是否向好，還有很多不確定性。
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高周轉後遺症
如果把時間維度拉長，這種不確定性會顯得更加清晰。遙想2015年，某河北房企喊出「只要房子賣出去，就是賺錢。」這種高周轉邏輯，基於當時環京庫存越來越高，且業內傳言政策將嚴管環京房價。
只不過隨後的2016年，卻走出了一波暴漲行情。燕郊房價直奔三四萬，翻了一倍不止。
行業走勢難料，可見一斑。
這種難料的不確定性，在2018年表現的更加明顯。房地產限購政策持續加強，融資管道收緊，房企裁員不斷發生，行業開始新的周期輪換，似乎證實了房地產行業「白銀時代」的到來。
然而，事實真是這樣嗎？萬科一面高喊著「活下去」一面大舉拿地，98歲杭州老奶奶排隊搖號買房，7萬人搶千套房，買房的隊伍排出了幾公里，行業過千億銷售額企業由2017年的17家增加到19家……這些積極信號，似乎打破了房地產行業不景氣的論調。
在這種複雜形勢下，龍頭大哥碧桂園又有什麼表現？
梳理路徑，去繁入簡即是高周轉+拿地策略。看得出來，2018年的碧桂園，還在高速擴張，即使是出現了廣受關注的房屋垮塌事件。
據碧桂園發布的數據顯示，2018年前11個月碧桂園新增土地776宗，權益購地金額約為1871億元，對比2017年同期的2662.9億元權益購地金額下降約29.7%。
值得注意的是，2018年前11月1871億元權益購地金額中，上半年占了1434億元。也就是說，2018年下半年，碧桂園就少拿地了。
但綜合全年來看，碧桂園依然是行業中拿地最猛的企業。統計數據顯示，2018其新增土地建面12940萬平方米、新增土地價值3149.5億元，超過恒大、萬科位列行業第一。
業內人士指出，拿地、擴張自然考驗碧桂園的資金實力。而高周轉可以維持現金流，幫助碧桂園做到眼前的高收入。同時，也留下了最大後遺症——房屋質量問題的集中湧現。這也注定碧桂園的2018年，麻煩事不少。
從網友的調侃中，可以看出一二——某網友在提到碧桂園房屋質量時，將碧桂園的廣告語「給你一個五星級的家」，調侃成了「給你一個五星期的家」。
碧桂園貼裡，網友「星中樹」吐槽說：「想問一下，碧桂園對房子的質量不知道是怎麼控制的，有沒有質控這一塊？如果有的話，怎麼會有這麼多關於垂直度、陰陽角、梁大小頭、房門關不住、密封條掉、廁所無放坡、真石漆交叉污染、地板空鼓、地磚質量差等問題，在我內心中，一個大公司不會出現這個問題的，真的不敢相信。」
網友「風輕雲蛋」回復說：「這都不錯了，房子沒踏（塌）就好。」
網友「布偶貓回復說：「碧桂園也敢買，厲害了，不過其實可以了，前段時間聽說它們總部都出問題砸到員工了，人家對內對外也算一視同仁了-_-||」
網友「海風吹」回復說：「常看新聞就不會被坑了」
網友的智慧、經歷都是無限精彩的。對於買了碧桂園房子的網友來說，似乎更是恰當。不斷爆出的「張家口碧桂園地下室變魚塘了」、「碧桂園寧波碧玥府銷售的瘋狂亂象」、「亳州碧桂園誰買誰後悔」等問題。從2017年初現苗頭，到2018年集中爆發。
更極端的事情也發生了，比如房屋質量問題坍塌致死的事件。
據媒體報導，2018年7月26日深夜，安徽六安碧桂園·城市之光項目建築工地發生坍塌，導致6死多傷。值得強調的是，這是繼上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目坍塌後，碧桂園發生的第三場坍塌事故。
有碧桂園供應商透露，小區項目施工本來是6個月工期，讓3個月必須幹完，這或許就是碧桂園房屋質量問題不斷出現的原因。
銠財觀察發現，碧桂園因房屋質量導致口碑下降的時期，正是高周轉策略實施的階段。加快項目建設，加快銷售做到去化，加快回籠現金過冬，也正是過去一年碧桂園的操作路徑。龍頭的示範效應，或者裹挾競爭影響，也成了行業不少房企解決現金流問題的選擇之一。
這種追求速度、追求規模利潤，而弱化房屋產品質量、品質的做法，無疑壞處更大，長期發展或帶垮了企業、帶壞了行業，也傷害了消費者、市場的信任信心，值得碧桂園及其當家人楊國強深思。
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泰禾集團的四個關鍵詞
成也蕭何敗也蕭何，看來高周轉利弊相存，如何拿捏使用程度、控制衍生風險值得考量。除此之外，還有其他手段嗎？
新中式院落別墅的開山鼻祖——泰禾集團，沒有採取碧桂園這種高周轉策略，院子產品口碑一如往年，但在現金流上弄得個手忙腳亂。
2018年12月31日，《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜發布，泰禾集團2018全年銷售1303.4億元，位列20位。
能夠做到這一成績，泰禾集團的做法更加激進，花了不小的代價。
用4個主題詞，可以形容泰禾集團的2018年：股權質押殆盡、負債率高企、股價暴跌、管理層動蕩。
泰禾集團多次進行股權質押，緩解資金壓力。
據中國經濟網統計，截至2018年12月26日，大股東泰禾投資集團有限公司持股60938萬股全部質押，一致行動人葉荔持股14999萬股全部質押，一致行動人黃敏質押1800萬股，質押比例高達95.15%。
甚至為了融到更多的錢，泰禾集團不惜賣子公司和項目收益權。
2018年12月14日，泰禾集團公告稱，將3家間接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股權以6.35億元的價格打包出售；二是將2017年拍得的北京市朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村 2902-29號地塊的收益權轉讓給北京信托，以融資35億元。
此外，泰禾集團還通過發公司債融資。
2018年1月17日，泰禾集團在境外完成總額4.25億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌票面年息分別為7.7875%和8.125%的債券；3月7日，泰禾集團發行2.3億美元的債券；9月4日，「中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產支持專項計劃」擬發行總額不超過50億元，發行期數不超過4期，首期發行金額8.1億元。
這種頻繁發公司債的行為，推高了泰禾集團的負債率。數據顯示，截至2018年3季度末，泰禾集團的總負債2052.44億元，較年初增加了200億。資產負債率84.78%，已逼近發改委劃下的85%監管紅線。
面對上述數據，資本市場的表現自然好不到哪去。股價暴跌，是泰禾集團另一個年度主題詞。
泰禾集團董事長黃其森在2017年底接受採訪時，預測2018年銷售額能夠達到2000億，短短幾日泰禾集團股價暴漲152%。後來，市場意識到黃其森可能牛皮吹破，股價一路走低，從2018年1月24日的高點，到12月27日收盤股價暴跌超65%，泰禾集團市值已不足200億。
目前來看，泰禾集團沒有完成2000億目標，黃其森還陷入涉嫌信披違規的質疑聲中。
種種不利因素一齊到來，導致泰禾集團的管理層也出現了動蕩。
泰禾集團副總經理、財務總監羅俊，副總經理沈力男相繼辭職，據知乎網友透露「2018年，泰禾M4（副總經理級）以上的高管離職人數，是102人。」
7月份，泰禾集團曝出裁員消息，據稱裁員總體比例達30%，有的部門被裁得一個不剩。「從泰禾離職的員工，僅五百人的微信大群，就成立了三個。」
有知乎網友說：「裁員我沒意見，但是明知道自己的財務狀況不好，還繼續招人，給人畫餅，這就很惡心了。我是拒絕了好幾家才選擇泰禾，沒想到還是失算了。」據他所說，目前泰禾集團也就工程和行銷崗安全。
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失敗的共性與個性
梳理碧桂園與泰禾集團的一年表現，共性在於，在政策嚴管形勢下，兩者都在尋求資金解決之道。只不過，碧桂園採取的是高周轉策略，泰禾集團因產品高端屬性，再加上其他因素影響，一時無法高周轉去化。
據知乎網友透露，過去幾年，泰禾在廣深區域投入了200億拿地，可現在能入市銷售的貨值寥寥。比如泰禾以總價57億元競得深圳尖崗山「地王」，樓面價分別為五萬多和七萬多，如今這兩塊地仍未入市。
手中無項目銷售，自然就無法為公司帶來充沛的現金流，所以泰禾集團更多的是從資本市場上找錢，甚至裁員、緊縮業務節流。
碧桂園犧牲產品質量快速前進，獲得了活下去的機會。2018年8月，碧桂園開始提質控速，顯然已權衡出了品質口碑與活下去之間孰輕孰重，也釋放出企業逐漸擺脫了不利因素的束縛。
相比之下，泰禾集團境況更為嚴峻。比如大股東質押股權問題，華創證券研究院王曦分析稱，從數據上來看，泰禾集團的股權質押風險還是非常大的，同時也反映出目前在房地產降溫的大背景下，前兩年加杠桿的房地產企業日子的難過程度。
目前，黃其森及其一致行動人質押率接近100%。馬上面臨年報季，接受其股權質押的券商、銀行等金融機構壓力巨大。
同時，通過ABS、REITs、信托、私募、美元債、股份質押，泰禾集團把幾乎所有的融資手段都使用了一遍。負債率仍然高企，現金流問題並沒得到有效緩解。
兩者的共性還有，為了擺脫單一主業依賴，雙方都進行了多元化業務探索。只不過，碧桂園已經做到了產業裂變，而泰禾集團多元化業務似乎成了拖累。
2018年6月19日，碧桂園集團旗下碧桂園服務控股有限公司，正式於港交所掛牌上市，當時總市值達259億元，目前總市值已達327億元。
據了解，碧桂園服務的營收來源主要分為三塊：物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務。
其中，主要依托住宅市場的物業管理服務是碧桂園服務的主要營收來源。未來會堅持在住宅服務領域發展，提升更多元化、智能化及信息化的管理水平，將會下功夫推動傳統及現代的管理轉型，帶來更多盈利。
碧桂園服務在港上市，是碧桂園基於房地產產業鏈縱向多元化的一次成功嘗試，其還瞄準了橫向跨領域多元化。
2018年7月，碧桂園宣布進軍機器人領域，進行高科技業務布局。隨後的幾個月以來，碧桂園旗下博智林機器人公司先後與清華大學、西湖大學合作，推進機器人業務。
碧桂園董事局主席楊國強說：「我們應該是一個高科技的企業，未來是科技創新改造和引領行業的時代。」
如今，碧桂園從房地產到商業超市、酒店、教育、交通等配套，再到現代農業，機器人等領域，已經鋪就了產業鏈延伸之路，未來發展有諸多看點。
而泰禾集團的多元化，似乎並沒有做到為主業輸血，甚至自我造血能力也頗為不足。
據知乎網友透露，「黃老板這兩年進軍了院線、教育、養老和醫療行業。他號稱教育要在幾年內做到前三，院線趕超萬達，養老公寓要在北京和上海各做一萬套，醫療行業也要投五百億甚至一千億，做到中國最大。黃老板甚至一度想做中國第一家民營器官移植醫院。
這麼宏偉目標如此令人振奮，結果2018年，黃老板僅在北京通州的國際醫院，一年就虧了三個小目標。他高薪挖來的醫療行業高管，也已經換了兩三波人了。」
銠財以「貴公司2019年現金流壓力預計能否得到緩解？貴公司多元化業務預計何時形成規模？2019年貴公司戰略發展重點是什麼？」等問題詢問泰禾集團，截止發稿並未收到回復。
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2019向陽而生？
如果說2018年房企生存呈現冰與火。那麼，2019年開年央行降準，會為房地產行業帶來哪些利好呢？部分城市限購松動，是否能挽救房企於水火？
1月4日晚間，中國人民銀行網站消息，央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點，同時2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。
業內人士分析認為，只要央行降準，都會在一定程度上對房地產市場形成利好。一方面，降準能夠緩解房地產企業的資金壓力；另一方面，對於購房者按揭貸款來說，也能夠相對獲得平穩的信貸價格。
易居研究院副院長楊紅旭認為，此次降準雖屬於定向支持，房地產業不在支持之列，但降準後銀行可貸款額度增加，部分商業銀行可加大個人房貸方面的貸款投放力度。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，央行全面降準後，房貸首付、利率或下降，激活買房需求，有助樓市復蘇回暖。
不過，也有人認為央行降準對樓市積極影響有限。中國房地產經濟同業聯盟主席胡景暉分析認為，央行降準、釋放8000億元增量資金，不等於2019年房地產會觸底反彈。
「該動作雖然在一定程度上會對房地產存在利好，但影響「間接且微弱」。其主要表現為，借力經濟向好，來促進置業升級與居住改善。此次央行降準更傾向於扶持中小微企業和民營經濟，初衷並不是刺激房市。
從根本上來講，是為了能讓2019年中國經濟找到一個平穩發展的路徑，重拾企穩向上的信心。
當前樓市下行、資金趨緊，問題不是銀行資金流動性不足，而是企業信用不足；不是沒錢放，而是不敢放。宏觀經濟形勢下，如果就業率不能保證、居民可支配收入增長不能保障，那麼房地產的各類居住需求也就不能釋放。」胡景暉說。
多位分析人士認為，央行今年應該不止降準一次。多次降準，或能幫助房地產企業緩一口氣。
而菏澤、廣州、珠海、杭州、合肥近期放鬆了樓市調控政策，專家認為，在中央「房住不炒」定位和因城施策下，後續可能將有更多的城市可望適度放寬限購、限售，這也將為房企帶來好消息。
新經濟常態下，中國經濟轉型升級意願強烈。高質量發展的關鍵時刻，防控系統性風險就成了重中之重，這考驗著房地產行業的集體智慧。有觀點認為，萬科高喊「活下去」，是因為有很多房企未來會「活不下去」。對於碧桂園、泰禾集團這種手握好牌、有深厚沉淀的龍頭企業來說，是時候做出轉變，探索一條 新髮展路徑的時候了。
在銠財看來，要想向陽而生，除了精準多元化，主業房地產的策略貴在複雜形勢下認清方向，在穩中求質量、在消費者口碑中求發展。一味追求利潤速度、賭性上腦，或靠旁門左道取勝，都可能走上歧途甚至引發系統性風險。如何取舍，銠財將持續關注。
本文為銠財原創
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